افزایش وام مسکن، محرک بازار راکد مسکن یا درمان درد مستاجری

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری شبستان، همیشه یکی از دغدغه های بشر تهیه مسکن بوده است.در سالهای اخیر در کشور به دلیل ازدیاد جمعیت و کمبود زمین در شهر های بزرگ تهیه مسکن بسیار سخت تر از گذشته شدو این مسئله افزایش قیمت مسکن را در پی داشت .سپس پیرو این افزایش قیمت در شهرها شهرستان ها و شهر های کوچک تر نیز درگیر گرانی مسکن شدند و بدین سان معضلی بنام گرانی مسکن رشد یافت.
طی سالهای گذشته تسهیلات مسکن یکی از راه های فرار از مستاجری مطرح شده است و با نک ها با ارائه تسهیلات به خریداران بخشی از هزینه مسکن را میپرداختند و طی چند سال با سودی مشخص مبلغ را پس میگرفتند.
اما با گرانی روز افزون مسکن کم کم این مبلغ کمتراز چند متر مربع از خانه هارا فراهم میکرد و این موضوع کما بیش رکود بازار مسکن را ایجاد کردو
در پی سکوت در بازار مسکن و کنار کشیدن بسیاری از افراد از خرید منزل شورای عالی پول و اعتبار با همکاری بانک مسکن و بانک مرکزی سقف تسهیلات را افزایش داد.
در مصوبه این شورا آمده است:
متن مصوبه شورای پول و اعتبار به شرح ذیل می باشد:
1- سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن صرفا "از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به مبلغ 350 میلیون ریال افزایش می یابد.
2- به منظور کمک به تامین مسکن زوجهای جوان، سقف تسهیلات خرید برای هریک از زوجین که تاریخ وقوع عقد آنها از 92.10.17 به بعد باشد، تا سقف مبلغ 250 میلیون ریال و جمعا معادل مبلغ 500 میلیون ریال بر روی یک واحد مسکونی (اخذ یک واحد مسکونی به عنوان وثیقه هر دو وام) از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تعیین می گردد.
3- اعطای تسهیلات جعاله تعمیر و تکمیل واحد مسکونی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا سقف مبلغ 100 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی مجاز می‌باشد.
4- دوره بازپرداخت حداکثر تا 12 سال تعیین و کمتر از آن با توافق بانک و مشتری میسر خواهد بود.
خوب و بد افزایش وام مسکن

این میزان وام ارائه شده به هر حال با شرایط کنونی مسکن نمی تواند برای تهیه مسکن در تهران مفید باشد.
وزیر راه وشهرسازی که متولی این امر است وام 35 میلیونی را فقط مناسب شهرهای کوچک دانسته و گفته است: میزان تسهیلات خرید مسکن در شهرهای بزرگ باید افزایش یابد چون وام 35 میلیونی جدید برای شهرهای کوچک مناسب است.
وی با احتساب ارزش وام در سال 84 می‌گوید: «بررسی‌های کارشناسانه این وزارتخانه نشان داد، تسهیلات 18 میلیون تومانی بانک مسکن، سهم بسیار کمی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن داشته است. اگر ارزش وام 18میلیون تومانی سال 84 را به نرخ امروز حساب کنیم، ارزش آن حدود 95 میلیون تومان است و این نشان می‌دهد وام 18میلیون تومانی هم‌‌اکنون برای خرید مسکن بسیار ناچیز شده است، لذا ضروری بود سقف وام خرید مسکن توسط بانک مسکن افزایش یابد.» اما به نظر می‌رسد این وام بر واحدهای مسکونی متراژ پایین در پایتخت و نیز مسکن در شهرستان‌ها تاثیری افزایشی داشته باشد هر چند زیاد نخواهد بود و برای واحدهای مسکونی گران‌تر و با متراژ متوسط و بالا هم تاثیر زیادی نخواهد داشت و احتمالا قدری به رونق مسکن کمک خواهد کرد.

مبلغ وام مسکن که به 35 و 50 میلیون تومان افزایش یافت تاثیری در افزایش قیمت خانه ندارد و فقط رونق ایجاد می‌کند البته ممکن است سال آینده بازار مسکن با اندکی افزایش قیمت مواجه شود که این افزایش قیمت از تورم سالانه نشأت می‌گیرد و ارتباطی به افزایش مبلغ وام ندارد. رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: افزایش مبلغ وام خرید مسکن برای جوانان به 50 میلیون تومان تاثیری در افزایش قیمت خانه ندارد چراکه 50 میلیون تومان تاثیری در خرید یک واحد مسکونی ندارد و فقط بازار را از وضعیت رکود خارج و رونق ایجاد می‌کند.

«قلی‌خسروی» تاکید می‌کند: هر ساله روند طبیعی تورم در مسکن رخ می‌دهد که در صورت ایجاد تورم در سال آینده نباید افزایش وام مسکن را به 50 میلیون تومان مقصر این افزایش قیمت بدانیم. بنابراین در حال حاضر این مبلغ وام می‌تواند به رونق معاملات در شهرهای کوچک و صاحبخانه شدن زوج‌های جوان کمک کند که این چرخش در کل اقتصاد اثرگذار است.
اگر سپرده ندارید اوراق بخرید
خرید اوراق از جمله جدید ترین اصطلاحات مربوط به بازار مسکن است که چند وقتیست هنگام معاملات ملکی دیده میشود.این اوراق در بازار فرابورس به فروش میرسد.
متقاضیان دریافت وام 35 میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن برای خرید اوراق گواهی حق تقدم از فرابورس یا بانک مسکن باید حدود 2 میلیون و 800 هزار تومان به نرخ امروز بپردازند.

قیمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود 54 هزار تومان است. با هر برگ اوراق حق تقدم می‌توان 500هزار تومان وام دریافت کرد .
به‌عبارت دیگر برای دریافت وام 35میلیون تومان خرید یا ساخت مسکن متقاضی باید با مراجعه به فرابورس3 میلیون و هشتصد هزار تومان پرداخت کند. البته با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار متقاضیان واجد شرایط سایر حساب‌های تعهدی بانک مسکن نیز می‌توانند علاوه بر سقف وام قبلی با خرید از اوراق گواهی حق تقدم مابه‌التفاوت 15 میلیونی را نیز دریافت کنند.

اقساط بالا بازار وام را کساد کرد

با در نظر گرفتن سود 15درصدی وام مسکن قسط هرماه حدود 540هزار تومان است یعنی چیزی بیش از نیمی حقوق یک کامند در تهران.همین مسئله باعث عدم استقبال از این وام بود.این موضوع در کنار پرداخت مبلغ زیادی برای تهیه اوراق  تسهیلات باعث میشود تقاضا برای این مسئله بسیار کمتراز حد انتظار باشد.

 بت شکن رییس بانک مسکن در این باره گفت :طبق برآوردهای ما هزینه مسکن در سبد خانوار حدود 28درصد است و این اقساط وام حدود 32درصد از هزینه را به خود اختصاص میدهد.
این موضوع شاید در لفظ آنقدر به نظر نرسد ما در عمل تمام هزینه یک خانوار را میبلعد به قیمت یک خانه نه چندان بزرگ !آن هم در شرایطی که شما 35میلیون برای خرید خانه کسر هزینه داشته باشید و هزینه هرمتر خانه در شهرشما کمتر از یک میلیون باشد.
البته بعید است در تهران با این تسهیلات بتوان راه به جایی برد زیرا طبق بررسی های نویسنده گزارش حدود قیمت هرمتر خانه در تهران بین 2.5تا 15 میلیون در تهران است.

پایان پیام/