به گزارش خبرگزاری شبستان، هادی ساعی، عضو کمیسیون شهرسازی و معماری و رییس کمیته بافت های فرسوده و بناهای تاریخی در قالب یادداشتی الگوهاي تأمين منابع مالي ساماندهی بافت های فرسوده شهری را بررسی کرده است.
ساماندهي پهنه‌هاي شهري فرسوده حوزه عمل گسترده‌ای را در برمي‌گيرد: مسكن، بهداشت، اشتغال، حمل‌ونقل، موضوعات اجتماعي، فرهنگي، زيست محيطي يا اقتصادي بعضي از جنبه‌هاي آن است. در فرآيند ساماندهی به دليل وسعت زياد اين قبيل پهنه‌ها علاوه بر ظرفيت‌ها و امكانات مالي موجود در آنها مي‌بايست از توانايي‌هاي مالي عظيم‌تري كه در سطح شهر يا كشور وجود دارد استفاده كرد و حتي به منابع مالي بين‌المللي نيز انديشيد.
در تأمين منابع مالي، شيوه همكاري ميان بخش‌های دولتي، خصوصي، عمومي و مردم اهميت بسيار زيادي دارد. از جمله مهم‌ترین روش‌ها در اين زمينه به فروش امتيازات خاص، فروش تراكم، فروش دارائي‌هاي مشهود، استفاده از اعتبارات دولتي و عمومي، استفاده از اعتبارات بانكي، فروش اوراق مشاركت، روش پيش‌فروش، مشاركت در شركت‌هاي تعاوني، تشكيل شركت‌هاي تعاوني محله‌اي و مشاركت شركت‌هاي ساختماني مي‌توان اشاره كرد.
چگونگي استفاده از منابع مالي در مراحل مختلف ساماندهي نيز واجد اهميت است، از این رو قبل از هر گونه اقدام مي‌بايست جدولي تهيه و در آن منبع مالي هر مرحله مشخص شود. اين مراحل شامل: مطالعات و پژوهش‌هاي علمي مقدماتي، تهيه طرح اجرايي، اقدام مرحله پيشاهنگ، احداث ساختمان‌هاي مورد نياز براي اسكان موقت مالكين و مستأجرين، احداث بناهاي معوض، تأمين زمين‌هاي معوض، ساخت و سازهاي اصلي، حفظ ميراث فرهنگي، ايجاد يا بهبود تأسيسات شهري، احداث شبكه‌ها، ايجاد مراكز آموزشي، ايجاد واحدهاي بهداشت و درمان، ايجاد مراكز فرهنگي، تفريحي و ورزشي، فضاهاي سبز، مراكز بهزيستي و نظاير آن.
هزينه‌هاي مقدماتي مربوط به تهيه پروژه‌ها، آماده‌سازي‌ها و تأسيسات زيربنايي و عمومي مي‌بايد از منابع مالي دولتي و عمومي تأمين شود. اما ادامه كار و خصوصاً ساخت و سازهاي مربوط به سكونت و كاربري‌ها بايستي با استفاده از منابع ديگر انجام شود. بعضي از روش‌هاي تأمين منابع مالي براي ساماندهی پهنه‌هاي فرسوده شهر تهران اشاره مي‌شود:
1. مشاركت با بخش خصوصي
مشاركت با بخش خصوصي در امر ساماندهي در حقيقت كليد دست‌یابی به موفقيت مي‌باشد. اين شكل‌گيري بستگي به شرايطي دارد كه براي آنها فراهم مي‌شود. مهم‌ترین نكته در اين جا يكي اختيارات قانوني مديريت اجرايي طرح و ديگري تضمين محكم و قانوني براي اطمينان خاطر سرمايه‌گذاران مي‌باشد كه بايد از طرف دولت يا بخش عمومي تضمين شود.
براي مشاركت بخش عمومي يا بخش دولتي يا بخش خصوصي شيوه‌هاي متعدد و متنوعي وجود دارد از جمله:
• واگذاري كليه مراحل اجرايي به بخش خصوصي: در اين شيوه بخش خصوصي تأمين منابع مالي و اجراي طرح را با كسب امتيازات خاصي بر عهده مي‌گيرد و كليه هزينه‌ها را نيز تأمين مي‌كند. مجري طرح نيز اقداماتي نظير تهيه پروژه، صدور مجوزها، اعطاي امتياز بهره‌برداري، آماده‌سازي امور جانبي يا صدور دستورات ضروري را عهده‌دار مي‌شود؛
• تأمين مالي خدمات فروخته شده به مجري طرح: در اين روش از طرف بخش خصوصي خدمات خاصي به مجري طرح ارائه مي‌شود و در مقابل بخش خصوصي بازده سرمايه‌گذاري خود را از طريق جريان درآمدي كه بخش دولتي تأمين مي‌كند، دريافت مي‌نمايد. در اين شيوه مي‌توان به احداث مراكز بهداشتي، آموزشي، كتابخانه و ديگر مكان‌هاي عمومي اشاره كرد؛
• سرمايه‌گذاري مشترك: سرمايه‌گذاري مشترك به دنبال افزايش ميزان سرمايه‌گذاري جهت كمك به ارائه خدمات، يا حمايت از توسعه اقتصادي و بازسازي شهري است. اين نوع سرمايه‌گذاري مستلزم مشاركت بخش خصوصي و دولتي است. قسمتي از هزينه طرح را بخش خصوصي و قسمتي ديگر را بخش دولتي تقبل مي‌كند، اما كنترل طرح عموماً بر عهده يكي از طرفين است. كمك بخش دولتي يا عمومي معمولاً براي تضمين منافع اجتماعي صورت مي‌پذيرد و معمولاً مقام دولتي يا عمومي براساس يك مطالعه اوليه در مورد قابل اجرا بودن طرح و دست‌یابی به اهداف تصميم‌گيري مي‌كند.
امكان تحقق طرح بايستي ميزان مشاركت بخش دولتي يا عمومي را بر حسب مقدار پول و ريسك، مورد شناسايي قرار دهد. برآورد درست ريسك‌ها مي‌تواند زمينه‌هاي پيشرفت را فراهم كنند و اين امكان را در اختيار مقامات قرار دهد تا به اجراي طرح و بهره‌برداري از اراضي بپردازند كه اجراي طرح در آنها دشوار است.
2. اوراق بهادار
در طرح‌هاي ساماندهی پهنه‌هاي فرسوده مي‌توان از اوراق بهادار سود برد استفاده نمود. قبل از هر چيز، نهادهاي مالي مي‌توانند ريسك‌شان را از طريق به کار گیری روند تبديل به اوراق بهادار تقسيم و پراكنده كنند. در عين حال، بايد توجه داشت كه ايجاد تثبيت ساختارهاي لازم براي روند تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار زمان‌بر خواهد بود و ساختارهاي لازم را نیز نمي‌توان به سادگي در سيستم‌هاي مالي تعبيه كرد. براي اينكه روند تبديل به سهم شدن دارايي‌ها با موفقيت انجام پذيرد بايد شبكه پيچيده‌اي مركب از عوامل متعدد، كه همه آنها از ويژگي حقوقي/ قانوني قابل اهميتي برخوردار هستند، به وجود آيد. در مورد شكل متعارف و سنتي آن، شبكه مالي بايد از اجزاي زير برخوردار باشد:
• بازارهاي مالي مبتني بر دارايي‌هاي غيرمنقول؛
• بازارهاي سرمايه (شامل بازارهاي رهني ثانويه و بازارهاي اوراق قرضه)؛
• سازوكارهاي تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار.
در اين موارد، دخالت دولت در ايجاد اجزاي فوق و حمايت از روند تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار ضروري است. دولت بايد توجه ويژه‌اي به ايجاد چارچوب قانوني و اقتصادي لازم براي روند تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار از خود نشان دهد. به علاوه در بازارهاي مالي چون از توسعه‌یافتگی كافي برخوردار نيستند اين مهم در درجه اول مستلزم قانون‌گذاري و اعمال روشن حق مالكيت نسبت به دارايي‌هاي غيرمنقول، سازوكارهاي كارآمد براي انتقال و واگذاري اين حقوق (شامل قوانين ورشكستگي و اسقاط حق دعوي) و استفاده از دارايي‌هاي غيرمنقول به عنوان وثيقه مي‌باشد.
نياز به تأكيد بيشتر نيست كه حصول منافع مورد انتظار از روند تبديل دارايي‌ها به اوراق بهادار، تا زماني كه مسائل مقدماتي و بنيادي فوق به شكلي مناسب مورد توجه قرار نگرفته باشند، ميسر نخواهد بود.
3. اوراق مشاركت
اوراق مشاركت ابزاري براي گردآوري وجوه از پس‌اندازكنندگان و سرمايه‌گذاران در طرح يا طرح‌هايي معين است. اوراق مشاركت در مقايسه با سهام و اوراق بهادار كم‌خطرتر و با نرخ بازده پايين‌تر است.
اوراق قرضه سابقه‌اي بسيار طولاني در بازارهاي سرمايه جهان دارد و در طول ساليان دراز انواع بسيار متفاوتي منتشر شده است.
اوراق بهادار تابع محدوديت‌هايي است، اما اوراق مشاركت داراي ارزش اسمي و كوپن پرداخت سود ماهيانه، چند ماهه يا ساليانه (و معمولاً روزشمار) است. ارزش اين اوراق مي‌تواند در بازار ثانويه با توجه به سطح عمومي هزينه پول در جامعه تعيين شود و قيمت اسمي آن معمولاً تضمين شده است. هر ورقه مشاركت سررسيد معيني دارد كه اصل مبلغ در آن سررسيد قابل بازپرداخت است. اوراق مشاركت انتشار يافته مي‌تواند بي‌نام و با نام باشد. در آن صورت در دفتري نزد بانك عامل يا مؤسسه مالي عامل نام كليه دارندگان اوراق مشاركت شركت به ثبت مي‌رسد و كوپن‌هاي الحاقي سود نيز با نام بوده و بر آن اساس سود را با نرخ تورم مرتبط مي‌كند. متاسفانه تجربه فروش اوراق مشارکت در بافت فرسوده شهر تهران در سنوات گذشته صورت گرفت که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور موافق نبوده است.
4. شركت‌هاي تعاوني مسكن
استفاده از شركت‌هاي تعاوني مسكن از روش‌هاي مناسب و كارآمد در زمينه تأمين منابع مالي براي ساماندهی پهنه‌هاي فرسوده مي‌باشد كه به اشكال گوناگون به اجرا در مي‌آيد:
• تشكيل شركت‌هاي تعاوني محلي از طريق تجميع سرمايه‌هاي مالكان در پهنه‌ها (آورده زمين)؛
• واگذاري زمين‌هاي آماده شده در اختيار شركت‌هاي تعاوني مسكن كه موجوديت دارند؛
• شراكت با شركت‌هاي تعاوني براساس قيمت زمين، و حجم سرمايه‌گذاري.
5. استفاده از منابع مالي بانك‌ها
در اين روش مجري طرح با احتساب سرمايه‌اي كه در اختيار دارد از جمله قيمت زمين‌هاي در اختيار، واگذاري تراكم، هزينه‌هاي صدور جواز و... براي ساخت و ساز با بانك‌هاي دولتي يا خصوصي شريك مي‌شود. يا اينكه زمين را با شرايط آسان به بانك‌ها واگذار كند و قيمت‌هاي فروش آنها را نيز كنترل نمايد.
6. پيش‌فروش
يكي ديگر از روش‌هاي مرسوم پيش فروش واحدهاي مسكوني يا تجاري است كه مجري طرح بعضي واحدها را با درصدي كمتر از پيش‌بيني قيمت‌هاي تمام شده به معرض فروش نقدي يا اقساطي مي‌گذارد.
نظر شما